传首套房认定标准降低，2021年首套房认定标准（一套房认定标准文件）

宝鸡：争取降低首套住房贷款首付比例

3月12日宝鸡市政府公开《宝鸡市住建行业坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战稳企业稳民生稳发展若干措施》。其中一项措施是，银行要积极争取降低首套住房贷款首付比例的政策，公积金贷款最高额度由40万提高到50万。宝鸡公布的15条措施涉及多项房地产政策：如受疫情影响，企业损失惨重，正常生产经营活动受到较大影响。缴纳房产税和城镇土地使用税有困难的企业，可按程序向当地税务机关申请减免；房地产开发项目申请《商品房预售许可证》，审批时限由原来的20个工作日缩短为15个工作日，行政许可有效期适当延长；疫情防控期间，市区房地产开发项目申请预售时，开发商投入开发建设的资金达到项目建设总投资的25%以上，可申请《商品房预售许可证》；不动产首次登记完成前，累计申请额度不得超过重点记录监管资金的95%；房地产用地招标、拍卖、出让时，将竞买保证金比例调整为20%，允许受让人在签订出让合同后一年内分期缴纳土地出让价款。交易确认函可用于《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建筑工程施工许可证》；但在这些措施中，最受关注的还是首付比例：银行要积极争取降低首套住房贷款首付比例，公积金贷款最高额度由40万提高到50万。在此之前，也有消息称浙商银行将房贷首付比例门槛从30%下调至20%；湖州银行也被告知开始执行首套房首付降至两成，二套房首付降至三成的政策，但遭到银行否认。众所周知，降低首付可以刺激购房需求。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，这使得买房门槛明显降低，买房压力明显减轻，自然带动更多购房者积极入市。“宝鸡的政策还没有明确具体减免的要求。预计后续银监部门会结合近期楼市情况积极做出调整。”严跃进表示，从大趋势来看，目前商业银行的资本状况是比较好的，这也为各项贷款的发放提供了较好的条件。客观来说，商业银行在各种贷款中更倾向于房地产业务，所以一旦货币宽松，将有利于房地产市场的抵押贷款。“在类似政策下，预计后续住房消费需求将被刺激，房地产市场交易量也有望止跌回升。”早在2月21日，河南省驻马店市就发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，出台17条稳定楼市政策，包括将公积金购买首套房首付比例由30%降至20%。但很快，驻马店就因为被认为是第一个救市的房地产政策而被约谈，引起了社交媒体对“放松管制”的解读和炒作。张大伟认为，目前房地产市场最关键、最核心的政策仍然是房贷政策，尤其是首套房的首付和二套房的认定标准。从另一个角度来看，各地频繁的楼市政策也是为了给企业减压。对于房地产企业来说，最大的问题是资金压力，尤其是到期债务。一旦销售不能快速恢复，到3月份房企将面临普遍的资金压力。目前，济南、Xi、杭州、上海、天津、无锡、南昌、南京等十几个城市出台了应对疫情的土地新政，部分城市明确土地款可申请延期或分期缴纳。“相比于2月份大部分房企在疫情影响下基本被冻住，3月份将是企业逐步恢复销售最关键的一个月。预计

5月22日至24日，济南住建局、济南住房公积金中心连续发布四个通知，从缩小限购范围、缩短限售时间、提高首套房公积金贷款额度、增加老年和多子女家庭购房套数、降低外地家庭购房社保和个税门槛、降低首付比例、调整首套房认定标准等多方面支持合理住房需求。无独有偶，从4月26日到5月10日，沈阳连续发布6个通知，从降低住房转让增值税免征期限、外地人购房无需缴纳社保或个税、支持养老和住房需求、降低二套房首付比例等。优化政策调控。相比其他大部分城市，济南和沈阳的调控频率更高，凸显了政策调控的紧迫性。这也体现了近期楼市新政的共同特点，覆盖面广，针对性强。在“房住不炒”、支持合理住房需求的政策基调下，各地因城施策，出台了需求侧支持政策。截至5月26日，据诸葛找房数据研究中心不完全统计，今年以来，各地出台配套政策的频率已经超过210次，覆盖城市超过120个，5月份调控次数达到93次。在出台楼市新政的城市中，省会城市往往是省内人口、产业、经济发展最具优势的地方，购房需求相对旺盛。梳理省会城市的调控内容和代表性省会城市的调控效果，有助于加深对此轮调控的理解，为后续可能的政策优化提供参考。据21世纪经济报道记者不完全统计，3月以来，至少有18个省会城市出台了楼市扶持政策，包括郑州、南昌、哈尔滨、福州、兰州、昆明、银川、贵阳、沈阳、南宁、长春、长沙、海口、成都、杭州、武汉、太原、济南。省会楼市新政的主要内容是什么？重点城市政策效果如何？有没有可能增加后续政策？3月1日前，多个省会城市放松限购限售。各地的需求侧支持政策主要集中在住房补贴、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度等方面。发布城市主要是市场基本面较差的三四线城市。3月1日，郑州发布18条楼市新政，涵盖并支持合理居住。

房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持等多个方向，其中养老家庭可多购一套房，首套房认定标准从“认房又认贷”调整为“认房不认贷”的规定，一定程度上突破了原有的限购、限贷政策框架，业内认为具有风向标意义。“类似政策对全国其他城市也有启发，基于信贷流动性增加、资金成本降低，未来二套房的政策会更加宽松。”郑州新政甫一出台，易居研究院智库中心研究总监严跃进如是评价。在郑州新政发布之后，越来越多的省会城市加入需求端政策优化之列，政策内容也进一步延伸和拓展开来。“认房不认贷”成为很多省会城市支持改善性住房需求的重要方式。郑州、兰州、银川、贵阳、长春、太原、济南等7城均有相应政策推出。其中，长春对此的规定更加细致，对于拥有一套住房且结清购房贷款的家庭，不仅银行执行首套房贷利率，公积金管理中心对于第二次申请住房公积金个人住房贷款的，贷款利率也执行同期首次公积金贷款利率。支持养老家庭或多孩家庭多购一套房也成为近期省会城市调控的新风尚。在郑州之后，兰州、沈阳、杭州、武汉、济南等5城都有类似政策推出。其中，济南规定父母养老投靠家庭新购一套房，需满足父母取得居住证6个月以上的条件，遏制投资和炒房需求。除了允许父母投靠子女家庭，二孩、三孩家庭可新购1套房外，武汉还明确子女来武汉投靠父母的武汉户籍家庭可新购一套房，目前该政策在其他城市较少见。业内人士表示，支持养老抚育购房需求不仅能满足相应群体的改善住房需求，还能拓展市场真实购买力。但从实际来看，由于所涉群体占比较小，对城市整体市场影响有限。限购、限售是强有力的规制性政策，也是收紧房地产调控的核心手段，近期多个省会城市的限购、限售均有不同程度松动。相较而言，调整限购的省会城市更多，除了前文提到定向为老人、多孩等家庭增加1套购房资格外，福州、银川、沈阳、长沙、成都、杭州、武汉、济南、太原等9个省会城市均不同程度调整限购政策。例如，福州规定非五城区家庭无需提供社保或个税证明即可在五城区购房；成都近郊区县住房不再纳入中心城区购房时家庭名下总套数；杭州购买二手房落户未满5年无社保缴纳年限要求，外地户籍社保或个税要求缩短至12个月；长沙规定作为家庭存量房用作租赁住房不计入家庭住房总套数。相对而言，沈阳、银川和太原调整限购的力度更大，沈阳明确外地户籍家庭在沈购房无需社保或个税要求；银川提出购房数量和购房主体不受户籍限制；太原进一步放宽新市民、青年人购买首套房的限制，购首套房无需提供相关证明。哈尔滨、银川和济南对限售有所调整。哈尔滨取消限售政策，银川提出市内签订的商品房买卖合同转让期限不做限制，济南则将限售年限从房产证满两年缩短为网签满2年。某品牌房企区域运营经理在接受21世纪经济报道记者采访时表示，对于刚需家庭而言，最大的购房成本来自首付比例和贷款压力，因而降低首付比例对刚需而言是强利好。降低首付比例，或提高贷款额度尤其是公积金贷款额度，也成为越来越多省会城市的选择。南昌、兰州、昆明、银川、贵阳、沈阳、南宁、长春、海口、太原、济南等11城均有相关政策推出。其中，兰州、银川、贵阳、长春、太原这5个城市的首套房首付比例最低可至20%。另外，各地还针对当地市场进行个性化政策调整，如沈阳、杭州将住房交易增值税免征年限从5年调整至2年，长春继续对人才和进城农民等发放购房补贴，海口降低人才购房的社保或个税门槛，杭州三孩家庭参与新房摇号参照“无房家庭”优先摇号等等。政策发布后各地市场表现分化从今年政府工作报告提出要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，到4月底中央政治局会议明确要支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，再到近日国常会再提因城施策支持刚性和改善性住房需求，中央多次释放积极的政策信号。今年，各地需求端支持政策频繁推出，5月调控已超90次，3月以来至少有18个省会城市发布26次政策，但各类需求端政策调控满足了多少合理住房需求，还要从市场上寻找答案。整体来看，据国家统计局数据，4月70城房价并未出现回升迹象，一二三线城市房价环比总体呈降势、同比继续走低。在成交方面，1-4月商品住宅销售面积同比下降25.4%，成交量降幅扩大，4月末商品住宅待售面积同比增长14.8%。从全国房地产市场来看，政策调控效果并未明显显现。但是，城市市场分化明显，省会城市政策传导至市场端的反应也因城而异。暂以3月以来首个发布政策的城市郑州、首个取消限售的城市哈尔滨、密集发布支持政策的沈阳，以及热点城市杭州和成都这5个城市为例，观察其政策发布后的市场情况，在5城中杭州的调控效果最为显著。“新政过去一周，杭州房地产市场出现回温迹象，促进作用明显。”杭州贝壳研究院院长上官剑向21世纪经济报道记者表示。上官剑表示，截至5月24日，新政后客户带看量增长81%，挂牌房源量增长72%，供需有效增加，成交量增幅小幅放量。上官剑认为，对于此刻的杭州楼市而言，至少是一个利好的开始，从最初的刚需入场，到后期的带动改善置换，同步可以有序调动整个二手房的流动性，也将推动新房的交易，利于房地产市场生态的良性循环的修复。对比起来，成都5月16日发布的政策相对温和，新政后二手房市场成交虽然也有所增加，但整体市场变化不大。克而瑞数据显示，5月16日-22日，成都二手房成交29.4万平方米，环比上升19%，处年内较高位置。但从对当地购房者、房屋经纪人和房企人士的采访来看，当地市场整体平稳。受疫情和郑州“7·20”特大暴雨灾害影响，3、4月郑州市场仍在底部运行，政策效果有限，近日受房贷利率下调利好影响市场略有回暖。据国家统计局、郑州住房保障和房地产管理局数据，政策发布后，3、4月郑州新房、二手房价格并未止跌，成交有所改善，但与去年同期比仍有较大差距。4月，郑州新房和二手房价格环比分别下降0.3%和0.5%；新房和二手房分别成交6898套和6011套，同比分别下降67%和18%。近日，郑州首套房贷利率和二套房贷利率最低已分别降至4.25%和5.05%，看房和成交有所改善，市场底部修复中。虽然政策密集推出，但沈阳房地产市场仍未恢复。5月初，沈阳品牌房企营销口人士向记者表示，沈阳楼市成交仍不景气，市场复苏仍需周期。沈阳中原研发部数据显示，5月16-22日沈阳楼市成交量和价格均有所回落，截至5月22日，沈阳商品住宅库存量1633万平方米，去化周期约19个月。相较而言，5城中哈尔滨的政策力度最大，限售政策是遏制投资和炒房需求的关键性手段之一，3月25日哈尔滨宣布拟废止限售，5月23日正式发文。易居哈尔滨副总经理、哈尔滨房地产经纪与职业经理人行业协会常务理事陶汉向记者表示，废止限售后哈尔滨新上市大量二手房源，首套房贷利率最低可至4.25%，但二手房成交仍表现不佳，而且进一步增加了新房去化难度。陶汉表示，疫情是影响近期哈尔滨市场的最主要原因。哈尔滨竣科房产数据研究中心报告显示，4月哈尔滨各大售楼处持续关停，成交显著下降，4月商品房成交9.67万平方米，环比减少超67%。需求端政策发布后5城市场反馈各不相同，市场变化一方面与政策力度有关，同样为热点省会城市，杭州新政后市场变化更明显主要是杭州政策力度更大。上官剑说，杭州二手房库存较高，市场需求较弱，新政大幅降低购房门槛，能够短期内释放大量需求，弥补之前“85新政”后刚需购买不足的问题。但另一方面政策效果也与城市基本面相关，如杭州、成都产业相对强势，人口持续流入，购买力旺盛，而哈尔滨人口持续流出，增加市场去化难度。除此之外，还受意外因素影响，如哈尔滨受疫情影响长时间不能在线下看房，成交难度增加，郑州受郑州“7·20”特大暴雨灾害影响至今市场仍在恢复中。当前，宏观经济下行压力、房地产行业底部修复和预期不振、疫情不确定性、个人就业和收入不稳定等因素也影响政策效果释放。整体来看，中指研究院指数事业部分析师孟新增向记者分析，今年各地供需两端政策优化调整持续加大，本轮调控有助于促进合理购房需求释放。但当前多城市房地产市场仍面临较大的调整压力，需求端方面政策的改善有助于加快市场恢复节奏，未来预计会有更多的城市加大政策调整力度及加快出台节奏，特别是身处调整周期的城市。(作者：李莎 编辑：杜弘禹)

郑州19条重磅救市：取消认房又认贷！专家：提振全国购房信心

《通知》部分内容。 截自 《通知》原文华夏时报记者 苗诗雨 李未来 北京报道3月1日，郑州市人民政府办公厅发布《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知（以下简称《通知》），提出“稳地价、稳房价、稳预期”的19条措施。成为2022年目前为止救市力度最大的城市。《通知》从合理住房需求、改善住房市场供给、信贷融资支持等多方面放松，并且明确取消对于改善型住房需求群体的“认房又认贷”。（认房又认贷：以前有过房贷或买过房，再次买房就算二套。）中指研究院郑州分院总经理梁波涛在接受《华夏时报》记者采访时表示，此举对于销售端促进郑州楼市成交，修复市场预期具有较大提振作用，对于土地端与企业端，有利于纾解房企经营压力，提高拿地积极性，促进郑州房地产市场的良性发展。救市力度大除了常规的人才购房和外来务工人员购房之外，此次《通知》提到的合理住房需求还包含了保障大学生在郑安居以及满足居家养老需求。保障大学生在郑安居的内容包括，对博士研究生、硕士研究生、本科毕业生(技工院校预备技师、技师)、专科毕业生(技工院校高级工)在郑创业就业的，符合条件的可购买共有产权住房，购买商品住房的按照政策给予购房补贴。对在郑创业就业大学生购房前，符合条件的提供保障性租赁住房，对租住市场化租赁住房的可给予一定面积补贴，优惠期限为3年。据悉，在为“专科毕业生（技工院校高级工）购买住房给予补贴”这一政策上，郑州属于少数提供购房补贴的二线城市。居家养老需求中写道，子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老；允许其投靠家庭新购一套住房。梁波涛向《华夏时报》记者解读道，郑州作为限购城市，限购区域包括市内八区、港区、新郑市、荥阳市、中牟县。本市户口家庭可购两套住宅，单身可购一套，外市户口，可购一套。这就意味着，“此规定实为降低郑州市限购门槛，以家庭为单位，外市户口满足来郑投亲养老可买二套，本市户口来郑投亲养老满足可买三套。”梁波涛讲道。而值得关注的是，针对改善型住房群体，《通知》更是明确，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。梁波涛向《华夏时报》记者表示，在消费端，郑州房贷利率主流为5.88%，普遍高于沿海及部分一、二线主流城市，购房成本较高，降低房贷利率对于进一步促进购房者需求，具有积极作用；过去郑州执行首套房认定标准为认购认贷，此次调整为还清贷款后也可执行首套房贷款政策，可极大的节省买房成本。此外，《通知》还表示将从规范房地产市场秩序、加强商品住房销售价格管理、提高政务服务水平便利交易、强化网络舆情引导管控方面优化房地产市场环境，明确机关、事业单位和国有企业不得在郑州市域内组织新的团购住房、定向开发住房行为。去化周期21.9个月首个取消认房又认贷，为何郑州市会在“小阳春”即将到来之际发布如此重磅的《通知》？对此，业内专家认为，与2021年下半年市场成交低迷和本土房企承压有关。诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱向《华夏时报》等多家媒体表示，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年1月，郑州新房成交6686套，较12月环比下降30.7%；二手房成交3561套，环比下降29%，同比下降18.1%。“该政策对于郑州来说必要性十足。”王小嫱讲道。《华夏时报》记者整合多家研究机构的数据后也发现，传统旺季的失约，也让郑州市的商品住宅去化周期有所延长。易居研究院智库中心百城房价报告相关数据显示，截至2022年1月，郑州新建商品住宅库存面积1488万m²，去化周期21.9个月。易居克而瑞·河南区域发布的2022年1月月度报告显示，1月份主城区商品住宅供应37.56万m²，成交量36.32万m²，存量为1225.87万m²，去化周期为22.3个月，去化周期拉长；环郑区域商品住宅供应41.78万m²，成交量31.95万m²，存量1697.17万m²，去化周期达到了45.7个月。据悉，受到市场的系列冲击影响，郑州多家本土房企也显著承压，在2022年新春传出“裁员、放假、降薪”等消息。而结合此次《通知》发布的内容来看，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，在郑州市去年遭受了疫情和水灾的双重影响下，房地产市场和企业也遭遇了较大的压力，郑十九条的出台有助于全面稳定市场、促进合理需求入市以及保障企业现金流稳定。其中关于合理购房需求的界定和支持方式都做出了明确的阐述，具有较强的可操作性。“小阳春”信心进一步提振实际上，近期多地降低首付、放贷周期缩短、房贷利率下调的消息频出，郑州市作为首个发文取消“认房又认贷”的城市，专家们也较为一致的认为，郑州率先打响的“救市”第一枪也将提振其他城市的房地产市场信心。王小嫱表示，虽然近期很多城市报道降首付，降房贷利率，但并没有正式发文，郑州作为全国第一个正式发文政策放松的城市，对行业有着积极的意义，后续城市跟进的可能性大。恰逢小阳春来临，郑州本次政策对全国市场的购房信心有进一步提振。潘浩也表示，郑州作为中原城市群核心城市，此次郑十九条对其他城市也具有借鉴意义。从年初开始的各城市楼市政策密集发布，正在从中低能级城市向中高能级城市过度，全国房地产市场整体也处于筑底的过程中。预计楼市“小阳春”将有条件在多地出现。此外，《华夏时报》记者也获悉，郑州市分别为郑东新区、经开区、航空港区也已落实二手房差额税新政，即个人转让非满五唯一的住宅，可选择按核税价的1%征收个人所得税，或按差额20%征收个人所得税。换言之，若100万元购入的房子拟以150万元价格出售，此前需缴纳10万元差额税，此政策落地后可按1.5万元税额缴纳。需要注意的是，是否可“不选”需满足一定条件。无法提供完整房屋原值、有关合理费用凭证的可按1%核税价缴纳，但若能提供则需按20%。至于是否可以提供原值票据，由业主自己选择并做出承诺，先选择税率再办理手续。对此，郑州贝壳研究院院长丁赞认为，让业主自己选择并做出承诺，先选择税率再办理手续，这标志着执行了7年的20%差额税开始取消，叠加近期二手房利率不断下调，放款周期不断缩减等多重利好，二手房市场全面松绑，迎来快速的发展，同时市场上改善置业需求将被极大激发，市场热度传导至新房市场，带动整个行业的回暖。原标题：郑州19条重磅救市：取消认房又认贷！差额20%个税可“不选” 专家：提振全国购房信心