房贷新政将落地，个人房贷新政（央行 房贷新政）

首套25%房贷新政落地成都 业内称影响待观察

央行新政釜底抽薪？多家银行房贷限额 购房者或遭违约风险

一种“激进”的楼市调控手段悄然落地。1月24日，某大V@大元房贷通过微博爆料称，“广州新政中，2020年个人住房贷款占全部贷款的比例不能超过全市平均水平。”同时，大V爆料，在这种情况下，所有银行都要“暂停接受新的贷款申请”。长三角很多银行的总行和分行也因为1月份房贷额度用完而暂时停贷。“现在几乎所有银行的房贷规模都超过了央行规定的额度上限。因此，几乎不可能给房地产企业增加贷款，尤其是抵押贷款，变得异常困难。”北京住宅地产商会会长李乃超1月25日表示。李乃超预计，如果购房者已经付了首付，会给予一定的缓冲期，可能会发放贷款。但是，在未来，普通人通过抵押贷款购买房屋和获得资金将变得极其困难。李乃超认为，楼市可能会经历很大的变数。“准备入市的只能观望，因为没有杠杆。这对开发者来说也是一个极大的坏消息。”新政严格指标量化贷款目前，全国多地按下房贷暂定键的主要依据是2020年12月31日中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》)。《通知》将银行分为五个等级，并设置了各具特色的“两条红线”指标。第一条红线是房地产贷款占比，第二条红线是个人住房贷款占比，即个人住房贷款余额占一家银行全部贷款的比重。银行越大，其房地产贷款和个人住房贷款的余额就越高。以被列为第一家“大型中资银行”的中国工商银行为例。今年，该行房地产贷款占总额的40%，而个人住房贷款占总额的32.5%。被列为第五档的“村镇银行”房地产贷款上限为12.5%，个人住房贷款上限为7.5%(如下图)。光大证券的分析报告显示，目前金融机构按揭贷款的整体占比在20%左右。虽然近两年增量占比有所上升，但总体还是稳定的。按照《通知》的分类监管要求，2021年全部金融机构按揭贷款增长预计在4.5万亿左右，房地产企业预计在1.5万亿左右。根据2020年年中上市银行数据，测算显示，大型银行中，建行、中行、邮储银行超标；股份制银行中，招行、中信、浦发、平安、兴业超标，部分城商行超标。上述银行面临2-4年的过渡期。中国社科院金融所银行研究室主任、国家金融与发展实验室研究员李广子1月25日分析，这一政策的导向作用非常明显，要求各类银行有针对性地防控房地产风险，适当降低贷款集中度。“对于银行来说，第一个解决办法是压缩分子，减少房地产贷款规模，减少新增房地产贷款的投入；二是放大分母，增加其他信贷投放，稀释房地产贷款集中度。”为什么今年刚开始，就有地方银行反映房贷超标？李乃超介绍，新的贷款政策非常严格，主要体现量化。央行规定了各家银行的贷款规模。更重要的是，贷款发放指数首次平均到每个月。“一月份贷款额度用完了，自然就停贷了。已经付了首付或者网签的房子，也就是俗称的‘在路上’房贷审批，只能继续等。”或者买家的违约风险。因为两条红线涉及房地产贷款和个人住房贷款余额，这意味着个人按揭贷款和住房贷款都受到限制。采访发现确实有首付还是网上的

如果贷款长期不还完，消费者会不会因为违约而买不到房子？李乃超表示，目前，监管机构还没有明确的说法。“正常情况下，有两种选择。一种选择是银行与监管部门沟通讨论。之前已经签约和网签的情况可以计入去年的名额吗？第二种选择是地方建委根据各个城市的情况定调。房子卖不出去，谁来负责？按照违约或者双方都不承担责任，首付款或者定金会退吗？”在1月24日举行的国新办新闻发布会上，中国银行保监会首席风险官、新闻发言人肖表示，3336.01万-30000万元对房贷应该影响不大，房贷很分散，对集中度的影响无论从规模还是范围来看都不是太大。肖还表示，未来银监会要根据集中度管理规定和《通知》的要求，密切监控银行业对房地产的融资，确保房地产融资平稳有序。中原地产首席分析师张大伟1月25日表示，已于1月22日致电沪、深、广等分行及部分同业，了解到“有收紧贷款的可能，但尚未影响市场成交。”张大伟认为，房地产贷款一直在收紧，而且总量增长缓慢，所以这一政策的影响不会很大。对于购房者来说，他认为可能“有点麻烦”。“人们在申请商业贷款时，可以选择利率最低的银行。如果他们不能，那就要问下一家银行，就比较麻烦了。”李广子对此表示赞同。“如果银行集中度超标，可以转向其他银行寻求贷款。从借款人的角度来看，影响也是暂时的。因为整个行业的集中度应该不会特别高，影响不会特别大。”央行严防“灰犀牛”。事实上，早在去年9月，中国人民银行就向70个大中城市下发了2019年新增分配。

的个人住房贷款(包括住房公积金贷款)借款人和商业银行进行摸底。当时央行方面称，调查主要是为了加强房地产市场监测，深入了解居民购房、贷款行为特征和商业银行审贷条件、流程等相关情况，准确把握贷款风险状况，更好地为研究制定住房信贷政策提供依据和参考。去年年末，由于房贷规模巨大，国家在金融监管以及住房政策方面屡次释放管控信号，银保监会主席郭树清等高层屡次提及房地产金融化泡沫是“灰犀牛”。郭树清于去年12月发文：“上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。”“目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”对于央行以及郭树清的警示，李广子此前在接受专访时曾指出，房地产按揭贷款是居民部门债务中的重要组成部分，一旦居民由于债务负担过重导致违约，其风险将传导到银行体系。如果出现大范围违约，对银行造成的风险就会比较大。“从银行角度看，要做好相关风险调控，做好风险分散，避免贷款投放过于集中于房地产等领域，做好贷款集中度管理，防止风险过于集中。”如今，做好贷款集中度管理的靴子落地。“这个政策对房企的存量房源的去库存将会带来重大打击。”黎乃超称。